自2014年日元匯率暴跌之後，大量資本湧入日本房地產(chan) 市場，其中相當大的一部分來自中國。大資本有之，個(ge) 人投資家也不少。其中有很多是國內(nei) 的中產(chan) 人士，手中握著幾百萬(wan) 的資產(chan) ，在“高額的租售比”“5%以上的年回報率”的引誘下，購置房產(chan) 於(yu) 日本，用以長期出租，渴望過上國內(nei) 996，海外包租婆的生活。

東(dong) 京的富士大樓

購房有風險，投資需謹慎。

這句警告提示多少次都不過多。之前給大家普及過購買(mai) 房屋當時，持有期間以及出售時需要繳納的稅金，今天再來給大家提供一個(ge) 信息：租賃房屋空置率。

這項指標的重要之處在於(yu) ，它能直接影響長租公寓的實際年回報率——宣傳(chuan) 的每個(ge) 月租金再高，租不出去或者每隔兩(liang) 年就空置半年，那收益率都是鏡花水月。

這是一項動態指標，時常都隨著季節發生細微波動（例如畢業(ye) 季和新社員入職季），但是連續觀察一段時間之後會(hui) 發現，波動平緩，可參考價(jia) 值極大。

最權威的數據來源於(yu) 日本總務省統計局進行的「住宅·土地統計調查」，但這一調查每隔五年才進行一次，時效性略差。除此之外，大型房地產(chan) 公司也會(hui) 定期公布自己的調查結果。本文選取了總務省統計局2015年公布的數據，和LIFULL HOME'S官網近期公布的數據，圈定區域為(wei) 東(dong) 京23區。

根據總務省統計局數據計算的租賃房屋空置率

先看總務省的數據。2015年公布的數據租賃房屋空置率中，東(dong) 京23區排名前十的區。空置率全部在15%以上，最高的豐(feng) 島區為(wei) 30.3%。

物件數排名日本第一的不動產(chan) 情報網站LIFULL HOME'S的數據則是這樣的：排名前十的所有區租賃房屋空置率都依舊在15%以上，最高的千代田區高達36.%。

LIFULL HOME'S 公布的東(dong) 京23區租賃房屋空置率

不要忽視這很多中介悄悄不提的空置率，用你的名義(yi) 房租乘以（1-空置率）才是理智的名義(yi) 房租，或者至少把表麵收益率乘以（1-空置率）得到一個(ge) 可能收得到的表麵回報率，接下去再繼續刨除管理費，修繕基金，個(ge) 人所得稅，房產(chan) 稅，最後才是你的真實回報率。

完