起風了，一時間各路人馬蜂擁而至，買(mai) 房者有之，買(mai) 樓者也有，甚至買(mai) 下一條街的大人物也不少。坊間也有各種留學生租了十幾套房用來做民宿，賺得盆滿缽滿的傳(chuan) 言。

獲得豐(feng) 厚房租的人悶聲發大財，而日本本地居民的怨言簡直突破天際：深夜常常從(cong) 走廊傳(chuan) 來拖拽箱子的聲音；隔壁每幾天就會(hui) 換一批新的鄰居；半夜大聲喧嘩吵鬧；垃圾亂(luan) 扔。

不按規矩亂(luan) 丟(diu) 的垃圾

問題湧現沒幾個(ge) 月，曆來以「對待新事物要謹慎再謹慎」為(wei) 標榜的日本政府，以迅雷不及掩耳的速度出台了「新民宿法」。一盆冷水，潑在了紅火了兩(liang) 年的民宿事業(ye) 上。

現在，還打算買(mai) 房或租房下場投身民宿行業(ye) 的各位，如果對這些法規知之甚少，卻對帶著對市場的憧憬，準備投身其中大賺一筆，那可能就給自己挖了個(ge) 坑。

這次，我們(men) 盡力整合一下民宿市場的必備情報。

已經被遊客徹底占領的大阪心齋橋

在日本，若想合法地通過提供住宿獲得收益，需要申請經營執照，執照一共兩(liang) 大類共六種。旅館類執照——酒店，旅館，簡易宿泊和下宿；民宿類執照——特區民泊和民宿許可（即伴隨新民宿法上線的許可）。

這六種執照中，公寓和一戶建能有機會(hui) 申請的隻有三種：簡易宿泊，特區民泊和民宿許可。一擲千金買(mai) 酒店度假村的大資本們(men) ，不在本次討論範圍內(nei) 。

先說這個(ge) 自去年6月起討論熱度最高的執照。新民宿法要求進行民宿經營的人必須向當地的保健所提出一個(ge) 申報（日文叫屆出），也不需要審批，提交一下就可以了。申報的形式相對簡單，文件開頭是這樣的：

民宿許可申報表表頭

但是如果以為(wei) 這項新的法律真的這麽(me) 好打發，一紙申報民宿經營就可以繼續躺賺，那有點低估日本政府了。民宿許可的坑處，不在申報，而在其他需要突破的隱形障礙。

如果買(mai) 了一棟公寓樓中的某個(ge) 房間想用來做民宿，那一定要獲得公寓管理組合（類似於(yu) 居委會(hui) ）的同意，獲得這個(ge) 同意的概率基本在1%。

公寓裏若有人在經營民宿，勢必會(hui) 有很多外國人進進出出，偶爾還會(hui) 有不太守規矩的，亂(luan) 丟(diu) 垃圾或夜半笙歌的。同意某家做民宿對其他居民有好處嗎？沒有！不同意有害處嗎？沒有！所以，他們(men) 幹嘛要同意呢？

那不征得他們(men) 的同意悄悄地搞起來呢？反正其他居民也沒有權力把我趕走。沒錯，如果這間房子是買(mai) 下來的，其他居民的確是無權趕走住戶。但是可以使壞啊。

堵個(ge) 鎖眼，劃個(ge) 門什麽(me) 的，不要太簡單，還能半夜以亂(luan) 扔垃圾或吵鬧擾民的名義(yi) 報警呀。幾次騷擾下來，這個(ge) 房源在平台上的評價(jia) 一定會(hui) 下降，受損失的還是房主。

管理組合貼出的禁止民宿通告

一戶建，獨門獨院，沒有煩人的公寓管理組合了，是不是就萬(wan) 無一失了呢？並沒有，還有一個(ge) 隱藏的小坑——一戶建所在地區區政府的特殊條例。

舉(ju) 個(ge) 例子：東(dong) 京都的中央區（銀座，日本橋等所在地）區政府規定，每周的周六中午到周一中午，可以運營民宿；東(dong) 京都大田區居住用地上蓋起的房子，全年禁止民宿；旅行勝地京都市每年隻有1月16日至3月15日這兩(liang) 個(ge) 月，允許經營民宿。

管理委員會(hui) 和各地區的限製規定，就是新民宿法下民宿許可執照中最大的兩(liang) 個(ge) 坑。難以克服的這兩(liang) 項困難，導致現在某平台上共計56000件房源中隻有20%左右的民宿提交申報，獲得「民宿許可」。

剩餘(yu) 8成要麽(me) 觀望考慮轉其他執照，要麽(me) 繼續頂著「黑民宿」的頭銜，與(yu) 各項法規和周邊居民鬥智鬥勇。

選到了可以經營民宿的地區，避開了管理委員會(hui) ，接下來還有什麽(me) ？應對投訴，24小時之內(nei) 能夠到達房屋解決(jue) 問題等等，這些可以通過專(zhuan) 門的管理公司來解決(jue) ，繳納管理費就好了，還算省心。

至於(yu) 每年經營天數的上限為(wei) 180天這一規定，其實反而不是最大的阻礙，畢竟以民宿的火爆程度，即使賺半年躺半年，依舊會(hui) 有盈利的。

在2018年6月出台「民宿許可」執照之前，它算是唯一合法的民宿經營許可證了。2013年開始試行，全稱非常長——「國家戰略特別區域外國人滯在設施經營事業(ye) 」。

認定成功後會(hui) 得到的「特區民泊認定標」

與(yu) 為(wei) 了治理已然泛濫的「黑民宿」而出台的「民宿許可」執照不同，「特區民泊」是在東(dong) 京大阪酒店不足以滿足激增的赴日旅行人群需求的情況下，政府主動出台的緩解房源緊張的特殊執照。

據內(nei) 閣府地方地方創生推進事務局的最新報告，目前東(dong) 京都大田區（羽田機場附近）大阪府，大阪市，八尾市，北九州市，新瀉市和千葉市可以申請特區民泊的執照。

特區民泊對每年的經營天數上限沒有要求，可365天全天營業(ye) 。原來對每次入住天數規定為(wei) 7天以上，近年也更改為(wei) 3天2晚即可。

這兩(liang) 項規定對經營民宿者的吸引力直接體(ti) 現在申請數量上——以大阪市為(wei) 例，2018年6月還僅(jin) 認定了2618件，2019年2月末這個(ge) 數字已經翻番達到了6015件。

2018年中開始飛速增長的認定數量

好處這麽(me) 明顯，那就不要猶豫地申請這個(ge) 執照唄？全年經營，3天2晚也沒什麽(me) 難度，看起來收益率還不錯，還是合法經營。那麽(me) 為(wei) 什麽(me) 在幾年前，民宿最火熱的時候，申請數量並沒有多少呢？在於(yu) 它需要滿足的建築和環境條件。

依舊以大阪市為(wei) 例：

1 要符合大阪市消防法令對逃生通道，消防工具等細節的要求。

2 經營特區民泊的房間產(chan) 生的垃圾屬於(yu) 「事業(ye) 垃圾」，要與(yu) 專(zhuan) 門的垃圾收集公司簽約收集，不能丟(diu) 在居民垃圾丟(diu) 棄點。

3  要符合下水道法和水質汙染法的相關(guan) 規定。

4 與(yu) 管理組合委員會(hui) 報備，又來了這個(ge) 煩人的機構。

5 設施內(nei) 有對應外國語的指示標，並在預約平台上表明可以對應何種語言。

6 設置有24小時應對周圍居民投訴的窗口，並把運營者的聯係方式告知周圍鄰居。

這6條就是曾經澆滅大部分民宿經營者申請執照熱情的罪魁禍首。不過在監管力度加強之後，大家麵臨(lin) 要麽(me) 一年最多180天，要麽(me) 違法經營不知道什麽(me) 時候被查封的兩(liang) 難境地，申請特區民泊的人還是越來越多了。

這種運營執照許可比民宿更高級，屬於(yu) 酒店經營類。既不受運營天數的限製，而且除了某bnb這類平台以外，某程，某king這類酒店類平台也可以登錄，獲客渠道更廣泛。

那為(wei) 什麽(me) 現有的這些民宿不去申請這個(ge) 執照呢？因為(wei) 比起民宿類執照，申請簡易宿所執照的難度，大概不亞(ya) 於(yu) 古時入川。據某業(ye) 內(nei) 人士吐槽：如果申請民宿許可的難度是身心俱疲的話，申請簡易宿所的難度就是生不如死。

為(wei) 什麽(me) 這個(ge) 執照的申請如此折磨人呢？主要在於(yu) 它需要滿足的條件。不僅(jin) 有各地區保健所提出的要求，還有消防署等政府機關(guan) 的條件也要滿足。

其實不是很想管理民宿但不得不受理的保健所

有的條件對住宅進行改建之後能夠得到滿足，比如：

1. 必須有前台。這一條直接將所有公寓排除在外。一戶建進行改建之後，還是可以達標的。

2. 采光要求。窗戶麵積大於(yu) 建築延床麵積的十分之一。

3. 換氣設施。不是廚房和衛生間的換氣扇，而是專(zhuan) 門的換氣設備。

4. 廁所數量。至少每層都要有一個(ge) 衛生間。

5. 保健所的室內(nei) 細節要求。如照明燈的瓦數，垃圾箱的擺放等。

6. 消防署對逃生通道的寬度等具體(ti) 要求。

狠狠心，整棟房子改建一下，上麵這些要求也不是不能達成。但是下麵這一條，如果在購買(mai) 房屋的時候沒有留心，那就真的無力回天了。

用途地域

簡單來說就是政府對某塊土地規定的用途。日本政府規定得及其細致，一共分成了12種。隻有其中六種：第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近鄰商業(ye) 地域、商業(ye) 地域、準工業(ye) 地域可以申請簡易宿所。

如果某個(ge) 一戶建的用途地域剛好不是這六種之一，那無論做什麽(me) 改建，都是徒勞。比如下麵這個(ge) 物件，由於(yu) 用途地域是一種底層，就屬於(yu) 不可申請的用途。

數據來源：日本大手房地產(chan) 中介summo

以上三種，便是目前個(ge) 人投資者有能力和資格申請的經營執照。在觀光立國這一政策的推動下，訪日人數隻會(hui) 更多，大型酒店和旅館短時間內(nei) 依舊會(hui) 是供不應求的局麵。性價(jia) 比更高，體(ti) 驗更舒適的民宿，仍然會(hui) 有很大的市場。

隻不過，這個(ge) 市場已經不是無監管期間，誰都可以分一杯羹的時期了。切勿聽信”一切都有管理公司負責，您就安心收錢就好了“，這類誇大其詞。

入場需謹慎，功課請做足。