自從(cong) 日本政府開始為(wei) 2020年的東(dong) 京奧運會(hui) 籌備，開展各項基礎建設開始，以東(dong) 京圈為(wei) 首的地價(jia) 和房價(jia) 就開始回暖。

其中新建的結合住宅（也就是公寓）價(jia) 格正一點點向曾經經濟高速發展時期努力。

2009年起新公寓價(jia) 格變化 數據來源：國土交通省

除了奧運的推動，還有相當一部分資金來源於(yu) 海外，其中以中國的投資機構和投資個(ge) 人為(wei) 主。一次買(mai) 下一整棟樓的也有，買(mai) 個(ge) 一套兩(liang) 套自住或出租的也有。

不管出於(yu) 何種目的，自住，出租還是為(wei) 了增值賺差價(jia) ，也不論是腰纏萬(wan) 貫不差這點房款的有產(chan) 人士，還是手握一些閑散資金想要分散投資的中產(chan) 階級，買(mai) 房終究不是買(mai) 白菜，精挑細選，謹防上當非常有必要。

好的物件值得為(wei) 它付出高額投入，但是不能稀裏糊塗全憑中介做主。想要不被坑還買(mai) 到心儀(yi) 的物件，需要了解的知識非常多——物件所處地區地質情況，房屋空置率，當地對經營民宿的政策，買(mai) 房以及持有甚至轉讓過程中所需要繳納的稅費，等等等等。

東(dong) 京都內(nei) 外國人人口構成 數據來源：國土交通省

靠譜的中介會(hui) 把這些情況詳細向用戶講解，但是誰也不能保證自己遇到的都是正經人不是，所以自己了解這些背景問題，才是硬道理。

PS：在這種背景下，東(dong) 京都的外國人裏，國人的數量已經果斷超越其他任何國家，站在了外國人口的金字塔頂部。

房產購入時

在日本買(mai) 房，不論購買(mai) 的是獨棟房屋，還是樓房，在入手時需要繳納的稅費種類基本是一致的，且種類繁多，確實有點煩。

但是它們(men) 與(yu) 房屋購入的成本息息相關(guan) ，對於(yu) 投資目的的用戶來說，直接影響回報率，不能不懂。自住的用戶也不能輕視它，畢竟都是自己付出的真金白銀。

其中不可講價的部分：

這一部分主要是要交給國家的，地方政府的稅金。要搞清楚這些稅金對購房成本會(hui) 有多大的影響，需要知道兩(liang) 個(ge) 詞：固定資產(chan) 市值和固定資產(chan) 評估價(jia) 值。

固定資產(chan) 市值就是市場價(jia) 值，也就是我們(men) 支付的房價(jia) （下文就叫它市值）；固定資產(chan) 稅評估價(jia) 值是政府指定的征稅指導價(jia) ，與(yu) 購買(mai) 價(jia) 通常不一致（小於(yu) 購買(mai) 價(jia) ），每三年政府會(hui) 重新評估一次（下文就叫它政府評估值）。

劃重點：在所有需要計稅的時刻，地上建築（也就是房子）和土地，都是要分開計稅的，各自的稅率不一樣。

1、登錄稅（國稅）： 房產(chan) 的產(chan) 權名義(yi) 變更時所需的稅。新房子要從(cong) 開發商過戶給購買(mai) 者，二手房同樣要從(cong) 上一任房主過渡給新的房東(dong) 。所以，無論買(mai) 新房還是二手房，這筆稅，都得交。

這筆稅的計稅基礎，就用到我們(men) 上文提到的政府評估值了。

登錄稅＝土地的政府評估價(jia) 格×1.5％+建築物的政府評估價(jia) 格×0.3％

三大都市新開工公寓數量 數據來源：國土交通省

2、房產(chan) 取得稅（地方稅）：顧名思義(yi) ，就是我們(men) 在獲得這項資產(chan) 的時候，需要繳納給地方政府的稅金。

這一項稅金在買(mai) 房的時候不要遺忘，但是它並不是當時就征收，而是半年到一年之後，稅務局會(hui) 寄一封賬單到家裏來，按賬單交稅。

房產(chan) 取得稅＝土地的政府評估價(jia) 格×4％＋建築物的政府評估價(jia) 格×4％

這部分稅款很多時候，都可以獲得一定的優(you) 惠政策，取決(jue) 於(yu) 購買(mai) 的房屋麵積，和土地麵積，看房的時候要留心中介的介紹。

3、印花稅（國稅）： 貼在房屋購買(mai) 契約書(shu) 上的印花稅票。

這部分稅款，根據房價(jia) 的區間發生遞增，近幾年國稅廳對其有一些優(you) 惠政策。

500萬(wan) 以上1000萬(wan) 以下/1萬(wan) 日元

1000萬(wan) 以上5000萬(wan) 以下/1萬(wan) 5千日元

5000萬(wan) 以上1億(yi) 以下/4萬(wan) 5千日元

4、5年間地震火災保險：日本是個(ge) 多地震國家，這個(ge) 大家都知道。

地鐵裏隨處可見的賣房廣告

但是日本的地震保險是個(ge) 非常神奇的存在：它隻保地震直接造成的損失，也就是震得瞬間造成的房屋崩裂，倒塌，它負責怕賠償(chang) 。

而地震引發的火災，海嘯等等這些帶來的損失部分，一概不保。並且，損害程度要達到一定標準才行：比如小編就遇到過要倒塌才給賠償(chang) 的。

所以其實在買(mai) 房的時候，火災險才是所有房東(dong) 都需要購買(mai) 的。但是五年的地震險並不貴，很多人也就一並購入了。

可以講價的部分：

1、中介費： 交易價(jia) 格的3%+6萬(wan) 日元

日本的房產(chan) 行業(ye) 收費標準非常清晰，並且公開透明，那這部分如何講價(jia) 呢？

一種方法，購買(mai) 新房子得情況下可以直接和開發商購買(mai) ，這樣可以跳過中介，自然不需要中介費。

但是前期信息收集工作，尋覓合適樓盤等工作，都要自己完成。並且，由於(yu) 日本房產(chan) 的高折舊率，新房子買(mai) 到手那一瞬間就至少折價(jia) 10%，投資者要慎重，自住無所謂。

一家大手中介打出的廣告

還有一種方法是，選擇在每年結算季之前去尋覓中介，為(wei) 了年終業(ye) 績，中介費打折也不是不可能。不過還還是那句話，買(mai) 房子不是買(mai) 白菜，普羅大眾(zhong) 還是需要點時間糾結的。資金雄厚僅(jin) 為(wei) 了尋求資產(chan) 分散配置的大佬，可以隨意。

2、代辦以上所有手續的司法書(shu) 士人工費：5萬(wan) -10萬(wan) 日元不等。這部分費用，若覺得自己來搞完全沒問題，可嚐試省略。

隻不過在日本這個(ge) 專(zhuan) 業(ye) 的事情交給專(zhuan) 業(ye) 的人來辦的社會(hui) 裏，自己上能不能做好，需不需要返工，就不好說了。

這麽(me) 多種稅費，不僅(jin) 僅(jin) 種類繁多，而且計稅標準居然還有個(ge) 政府評估值，小編總結到這裏也覺得太複雜了。

不過好在，在日本房產(chan) 足夠大的樣本數據和標準規範下，從(cong) 業(ye) 者普遍默認：一般投資者所繳納的各項稅費約為(wei) 房價(jia) 的7%左右，注意，這裏的基礎是整套房價(jia) 。

心裏默默記住7%這個(ge) 數字，再對組成這些費用的名目做到心裏有數，這樣在麵對中介的時候，至少能區分出對方靠譜不靠譜，有了這個(ge) 辨別，接下來就好辦了。